现今，全球经济环境变化多端，新闻中经常出现的坏消息近少于好消息，连向来最不受寄予厚望的中国经济，估算也将仍然如过去般悲观。这股氛围不致对酒店业者及投资方带给极大的影响。到底他们不会遇上什么问题?策略上又该如 　　现今，全球经济环境变化多端，新闻中经常出现的坏消息近少于好消息，连向来最不受寄予厚望的中国经济，估算也将仍然如过去般悲观。

这股氛围不致对酒店业者及投资方带给极大的影响。到底他们不会遇上什么问题? 策略上又该如何应付？　　建设合乎市场需求的酒店项目　　若要一语道破，面临国际金融诸多不确认因素，酒店集团不应针对市场必须辟酒店。

　　与酒店业密切涉及连的乃是商业地产，过去短时间内研发过于多商业地产及综合体，也造成中国商业地产有很多虚火，目前仍有酒店大大建设中，未来三到五年里，亚太地区60%的新供给量在中国，其中60%是高端酒店。　　但在未来宏观经济不寄予厚望的情况下，国际酒店集团不应如何在中国扩展部署，是目前首要考虑到的问题，市场必然必须一段时间调整与消化这些可观供给量，尤其是个别城市如三亚。　　回应，凯悦酒店集团地产及发展部首席副总裁夏农认为，从种种迹象显然，行业人士都预期中国的GDP、进出口贸易等资料并非如过去那么悲观，大环境不受外部经济的影响，将不会渐渐反映在低收入与市场需求上，过去政府曾发售4万亿投资的性刺激计划，但现在地方政府的债务水平非常低，未来政府需要性刺激经济的手段比较受限，因此中国整体的宏观环境并不悲观。

　　从长远看，中国仍是全世界经济发展十分强大的市场，未来不会有更加多市场需求，但将无法像过往几年激增。主要原因是，现在土地成本过低，尤其在一线城市，好地点已使得五星级酒店的房价无法承托。

　　他也特别强调，现在很多二线城市酒店有相当大错配，也就是说，该地并不需要五星级酒店或是国际品牌五星级酒店，仅有是开发商拿地期望通过酒店拉升地块价值。现在酒店集团面对的问题是，项目显然很多，但是确实的去看见好的、合适垫酒店的项目只不过上也并非那么多。

所以在这样市场环境里，须要更为慎重，以一个合乎经济规律的方法考虑到酒店发展机会，而不是拚命的插旗子;项目要既能给业主带给合理的投资报酬，也给品牌带给价值，这是酒店品牌在中国运营顺利的关键。　　法国雅高酒店集团大中华区继续执行董事兼任业务发展副总裁汤家骥也回应，在乐观当中仍有悲观，市场还是不存在一个相当大的潜在机遇。未来酒店发展方针不应是针对每个地区市场的分配来建宴店和自由选择品牌，针对市场的遗缺来盖酒店。

让消费者有自由选择，而不是垫五星级酒店买三星级的价钱，然后就有很多的滋扰。　　研发旅游地产　　中国有个趋势，在前年初开始，城市酒店的发展更加较宽，在主要城市里已饱和状态。

所以许多酒店集团都开始到二三线、四线市场谋求发展空间。研发旅游地产是另一条路，土地成本比较较低。现在中国旅游市场非常火，长假期间的自驾游认同热门，旅游就要有目的地，以符合有所不同消费者，酒店集团发展的机遇就在于跟有所不同品牌合作选址，研发市场所青睐的酒店。　　州逸酒店和度假村集团高级运营副总裁冯志坚则补足道，作为酒店投资方，刚刚到一个新的地点时，首先必需考虑到新的酒店否能获得当地政府对打造出基础设施设施的许可，最差能在修建酒店之前有参予政府的投资，在该地引入国际化的基础设施，比如国际医院、国际学校及各项国际品牌生活空间等，以提升该地商业利用价值。

　　而酒店管理集团在自由选择转入某城市或地点之前，必需做到很多评估，主要评估进来之后否能减少附加值，要理解业主与投资方的市场需求与顾忌为何，同时也要预测未来入驻的入住率否不会超过一定水平;这些事前评估及决策对投资方来说也是某种程度道理，当你投合作协议时要自由选择适合的品牌，不仅是自由选择那些已遍及全球的品牌，也可选择全新品牌，这就要根据当时所处的环境，只要确保引进该品牌能有所利润。　　比如，香格里拉酒店集团经常是沦为某些城市的开拓者，沦为第一个吃螃蟹的人。　　作为一个综合性的运营商，在中国地区的扩展要如何减少其价值和规模？　　州逸酒店和度假村集团高级运营副总裁冯志坚回应，州逸酒店集团是三年前新的正式成立的公司，目前在中国已签定一些协议，比如坐落于上海环球金融中心对面开建的J Hotel，另一项目坐落于成都，附近成都山上，大约200间房。

集团策略非常灵活，从一线到二、三线城市，甚至四线城市都有。　　集团在中国的布局非常对外开放，不愿接洽任何合作的可能性，州逸集团合作期限最较短是五年，并非集团不不愿取得更加长时间的拥有权，而是在前期与业主有好的合作关系，上轨道之后就期望把管理权限接管给对方，并在受限的时间当中为业主带给好的回报率。　　现在我们早已管理运营了五家酒店，集团并参予酒店设计或建设过程等有所不同的商业模式当中，特别是在是在二、三、四线城市，州逸都十分不愿跟业主合作，因为我们坚信这些业主不会有有所不同的投资兴趣。

在多年前州逸酒店集团也只到北京、上海等一线城市进酒店，但现在考虑到了解二、三线城市。集团在新的城市进酒店，不会让在一线城市已具备管理经验的人协助酒店的发展和管理。　　走出市级城市　　事实上中国一些市级城市的确是国际酒店集团未来发展的方向，波士顿顾问公司的报告认为，50到60%的中国首富不了在中国一线城市，而是住在三四线城市，这也意味著这些地区或有业务发展的机会。

　　汤家骥回应，国际酒店集团从二、三级城市往市级城市扩展前，也要考虑到现实情况。首先你想要把什么样的酒店产品放到这些有所不同的城市里面去? 酒店品牌在这些新的地方否能获得很多认同？ 如何能让该地的消费者接纳你的产品?？这并不意味著品牌要超过与国际一流品牌高度，但最少要需要具备更进一步在该城市里拓展品牌和业务的能力。　　所以转入该地之前，集团要评估酒店哪些领域具备较小发展潜力，然后想到集团旗下哪个品牌最合乎该地发展，就是自由选择适当品牌，并合乎当地特点，同时要能取得投资商的赞成。　　回报率才是重点　　能给与酒店业主带给多少回报率，才是酒店管理集团判断否有一点转入一地的最重要标准。

作为酒店管理公司的运营商，管理的是业主的资金，要思维如何投放更加安心、更加能确保利润，同时也确保酒店品牌不受到损害。　　夏农回应，在目前多数中国城市，要寻找供不应求的市场并不更容易，基本多为供过于求，但为何仍然有许多高星酒店开建？新开业酒店不会吃掉杨家酒店的做生意，新的酒店不会以一个更高的标准转入市场，因此主要城市的入住率虽有跌幅，但平均值房价却在减少，市场不存在的更好是更新换代的机会。　　中国较慢城市化过程当中不不存在最后一块地的概念，很多城市新区未来都非常有发展潜力，但时机很最重要，可是往往也很难辨别，无法是酒店等市场，而是市场等酒店。

　　如果在一地垫五星级酒店，这个地方三五年后才不会成熟期的话，业主多半没冷静等下去，也无法获取酒店确保的确保，时间幸了酒店之后渐渐陈旧，所以等到有市场之后，附近又有新的酒店开业，就不会分食做生意。　　开发商和投资者如何掌控酒店市场机遇？　　中国的经济和房地产的发展于是以经历转型期，就像人的茁壮历程一样，青少年阶段每年都宽低十公分，到18岁成年以后不会显得更聪明、更加强健，但是不一定会长低、长得那么慢。中国从较慢茁壮到转型期，酒店、地产开发商及投资者不会面对什么样的问题?　　晶华国际酒店董事长潘思亮回应，过去几年收到的都是新的开发新案子的市场需求，近期有不少是国内外的投资者要并购现有的酒店，很显著地，目前中国酒店市场有数供过于求的情况，不少国际投资者于是以紧密注目中国市场的发展情况。

　　潘思亮回应，转型的社会就是M型市场，M形是中间较低，两端低，所以一般来说在这种转型或是经济景气的循环里面，我们可以找到，高端市场仍然很好，特别是在是中国，奢侈收益还是大大提升，所以两端市场依旧会往高端回头，反而中间或中高端市场被大量传输，许多业主省钱、节省成本，经济型酒店也不会蓬勃发展。　　全球最关心的就是中国酒店市场否将转入冬天？　　他更进一步认为，基本上中国市场仍然有量的市场需求，就像人的茁壮一样，即使就是指14、15岁转入18岁，还是不会持续的强健，只是转变的不是体重，而是体质的转变。投资方在对综合体及酒店的投资过程中，必需有新概念派生，就像丽晶集团在30年前是第一个把酒店与高端零售统合一起，在酒店里引入商业品牌，在商场里也有餐厅，利用酒店造就商场招商，商场招商也造就许多酒店与高端品牌的对话机会;新概念对酒店业者来说，是要让酒店变为是一个不动产的平台，背负着招商、保值与电子货币的能力。

　　他也建议，高端和奢侈酒店的市场，品牌与管理公司仍须要完全一致，品牌定位要能掌控所有管理流程和客户的体验，从酒店整体的服务流程、体验到价值，都必需品牌和管理连接。在未来竞争白热化的转型市场里，酒店必需要以差异化取得胜利，如何通过酒店的餐饮、娱乐项目把客人回到酒店，回到综合体消费，将是未来酒店经营者和不动产经营者必须面临的挑战和机会。　　引入差异化产品　　北京银泰置业总经理朱晓东则认为，当遇上经济周期的低点及经济结构调整的时期时，对酒店行业来说是机会，开发商要引入同质化或差异化的酒店，中国很多低星级酒店都是按照同一标准来做到，因此市场上经常出现十分多的雷同产品，当市场很差时，许多酒店就不会被出局。

所以开发商要综合考虑到酒店和写字楼、商业或公寓之间的关系，酒店里客房和餐饮、娱乐项目之间的关系，如何打造出一个有特色的酒店，从将来来说，才能在市场上取得长期投资的报酬。

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